Ez a weboldal csak a működéshez szükséges cookie-kat használja. Harmadik fél cookie-k (pl. Google Analytics és Meta Pixel) csak az Ön hozzájárulásával aktiválódnak.
Értékbecslés
Négy módszer — és miért kell legalább kettő
A hitelbiztosítéki érték megállapítására négy módszer létezik, és legalább kettőt kötelező alkalmazni. Mutatjuk, melyik mit tud, és miért nem elég egyetlen képlet.
Módszer a jogszabályban425/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2. § (2)
Kötelezően alkalmazandómin. 2a négyből, lehetőség szerint három
Az értékbecslés érvényessége90 napa rendelet 5. §-a szerint
01Amit a jogszabály előír
Magyarországon a hitelbiztosítéki érték megállapítását a
25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza. A rendelet
2. § (2) bekezdése négy módszert sorol fel, amelyek közül
a piaci összehasonlítót, a hozamszámítást és a költségalapút
legalább kettővel el kell készíteni — lehetőség szerint
mind a hárommal.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy komoly szakvélemény
nem egyetlen szám, hanem több módszer eredményének
összevetése.
02A négy módszer
a)
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés
25/1997. PM r. 2. § (2) a)
A hasonló ingatlanok tényleges adásvételi áraiból indul ki, és a különbségeket korrigálja (elhelyezkedés, állapot, méret, kor). Ez a leggyakrabban használt módszer lakóingatlannál, mert a piacon van elég összehasonlítható adat.
Mikor ez a jó választás: ha az ingatlan típusából adódóan van elég valós adásvételi adat — tipikusan lakás és családi ház esetén.
Nemzetközi megfelelő: market approach (IVS 105)
b)
Statisztikai alapú értékelés
25/1997. PM r. 2. § (2) b)
Nagy adathalmazból, statisztikai módszerekkel becsüli az értéket. Ennek szigorú alkalmazási feltételei vannak, ezért a tartalmi követelményeit nem a rendelet melléklete, hanem a hitelező belső szabályzata írja elő.
Mikor ez a jó választás: ha sok azonos típusú ingatlan van, és az adatminőség megengedi a statisztikai becslést.
Nemzetközi megfelelő: AVM / statistical valuation (automatizált, emberi felügyelettel)
c)
Hozamszámításon alapuló értékelés
25/1997. PM r. 2. § (2) c)
Az ingatlan jövőbeli hozamából (bérleti díj, üzemeltetési költségek) számítja vissza az értéket. Ott van értelme, ahol az ingatlant befektetésként, hozamtermelésre használják.
Mikor ez a jó választás: befektetési céllal tartott, bérbe adott ingatlannál — nem jellemzően a saját lakásnál.
Nemzetközi megfelelő: income approach (IVS 105)
d)
Költségalapú értékelés
25/1997. PM r. 2. § (2) d)
Az újraelőállítás költségéből indul ki, levonva az avulást (kor, állapot). Akkor használják, ha nincs összehasonlítható piaci adat — például speciális rendeltetésű ingatlannál.
Mikor ez a jó választás: ha a piacon nincs elég hasonló ingatlan (speciális rendeltetés, egyedi épület).
Nemzetközi megfelelő: cost approach (IVS 105)
03Miért nem elég egy képlet
Jogos a kérdés: ha van több ezer valós adásvételi ár, miért nem lehet
egy lakás árát egyszerűen kiszámolni? Mert az ár nem csak a mérettől
függ. Számít az elhelyezkedés (utcaszintig), az
állapot, az épület kora és technológiája,
a kilátás, a zaj, a
tájolás, a közös költség, és hogy
épp mennyi hasonló ingatlan van a piacon.
Ezért a szakvélemény mindig összehasonlítás: a hasonló
ingatlanok árából indul ki, és a különbségeket korrigálja. Az
adásvételi árak ehhez viszonyítási alapot adnak — nem
kész választ.
A térképes adatbázisunkban
14 828 régió és
72 505 adatsor érhető el
(2015–2024), a valós adásvételi
árak oldalon.
02Gyakori kérdések
A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2. § (4) bekezdése szerint a piaci összehasonlító, a hozamszámításon alapuló és a költségalapú módszer közül legalább kettőt alkalmazni kell, lehetőség szerint mind a hármat. Utána a kapott értékeket és az eltéréseiket elemezni kell.
Egyik sem önmagában. A szakvélemény feladata épp az, hogy megindokolja, melyik módszer mennyire mérvadó az adott ingatlannál — ezért kell több módszer, és ezért nem „számolható ki” egy lakás ára egyetlen képlettel.
A rendelet 5. §-a szerint — a statisztikai alapú értékelés kivételével — a hitelező a szakvéleményben javasolt értéket az elkészítés időpontjától számítva legfeljebb 90 napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték meghatározásához.
