Két szám, amit mindenki összekever
Az értékbecslésnél nem egy ár van, hanem kettő — és a kettő nem ugyanaz. Ez a leggyakoribb félreértés, és pénzbe kerül.
Piaci érték
Mennyiért kelne el az ingatlan a nyílt piacon, megfelelő felkészítés és ésszerű idő alatt, ha a vevő és az eladó is tájékozott és nem kényszerül.
Ez az az érték, ami a hirdetéseknél és az alkunál számít.
Hitelbiztosítéki érték
Mennyiért lehetne az ingatlant kényszerértékesítés esetén realizálni. A bank ezzel számolja a kockázatát, ezért ez jellemzően alacsonyabb a piaci értéknél.
A módszertant a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet írja elő — nem banki szokás, hanem jogszabály.
A bank csak akkreditált értékbecslő szakvéleményét fogadja el, és az érvényességét is köti: a jogszabály legfeljebb 90 napot enged a becslés készítésétől számítva. A részleteket az értékbecslés hitelhez útmutatóban írom le.
Hogyan zajlik a folyamat?
Megbízás és előzetes egyeztetés
A bank vagy a tulajdonos megbízza az értékbecslőt. Ilyenkor tisztázódik az értékelés célja (hitel? öröklés? eladás?) és az értékelt jog köre (tulajdonjog? használati jog?).
Helyszíni szemle
Az értékbecslő megnézi az ingatlant: méret, műszaki állapot, környezet, tájolás, közművek. A szemle időpontja és ténye a szakvélemény kötelező eleme — enélkül a bank nem fogadja el.
Adatgyűjtés és összehasonlítás
Az értékbecslő összehasonlító adatokat gyűjt: azonos környékről, hasonló paraméterekkel, lehetőleg tényleges adásvételi árakat — nem hirdetési árakat.
Értékmegállapítás és szakvélemény
Az értékbecslő módszertant választ (piaci összehasonlító, hozam vagy költség), indokolja, majd kiadja a szakvéleményt piaci értékkel és hitelbiztosítéki értékkel.
Banki bírálat
A bank a saját szabályzata szerint ellenőrzi a szakvéleményt. Ha formailag vagy tartalmilag hiányos, visszadobja — és a díjat már kifizetted. Ezért fontos, hogy a bankkal egyeztetett értékbecslő készítse.
A folyamat bankonként eltér a részletekben — például abban, hogy elfogadják-e a saját értékbecslőt, vagy hogy a 90 napot honnantól számítják. Erről a folyamat GYIK és a díj GYIK oldalon írok.
Amit a szakvéleménynek tartalmaznia kell
A szakvélemény nem szabad formátumú: kötelező tartalmi elemei vannak. Ha ezek bármelyike hiányzik, a bank visszadobhatja — és a díjat már kifizetted.
- <strong>Megbízó</strong> és a megbízás tárgya
- <strong>Az értékelés célja</strong> — hitel, eladás, öröklés, biztosítás
- <strong>Az értékelt jog</strong> köre (tulajdonjog, használati jog, haszonélvezet)
- <strong>A helyszíni szemle ténye és időpontja</strong> — enélkül érvénytelen
- <strong>Az ingatlan azonosítása</strong> (helyrajzi szám, méret, művelési ág)
- <strong>Műszaki állapot</strong> és felújítottság leírása
- <strong>A környezet és a piaci környezet</strong> jellemzése
- <strong>Az alkalmazott módszer</strong> és annak indokolása
- <strong>Az adatforrások</strong> megjelölése
- <strong>Piaci érték és hitelbiztosítéki érték</strong> külön kimutatva
- <strong>Az értékbecslő aláírása</strong>, bélyegzője, nyilvántartási száma
- <strong>Az érvényesség</strong> dátuma (jellemzően a készítéstől 90 nap)
Milyen sávban mozognak a valós árak?
A legjobb kiindulópont nem egy hirdetési portál, hanem a tényleges adásvételi szerződések adata. Az ingatlanár-térképen megyénként, településenként — ahol lehet, utcaszinten — nézheted meg, mennyiért adtak el ingatlanokat 2015 és 2024 között.
Melyik módszert használják?
Nincs egyetlen képlet, amivel egy ingatlan ára kiszámolható. Az értékbecslő három módszer közül választ — vagy többet is használ, és súlyozza őket. A nemzetközi sztenderdek (IVS 105) ugyanezt a hármat nevesítik.
Ki végezhet értékbecslést?
Magyarországon az ingatlanértékelés nincs diplomához kötve — ez eltér sok más országtól. A bank viszont nem akárkit fogad el: saját minősítési rendszere van, és a szakmai szervezeti minősítést is elvárja.
A hitelbiztosítéki értékeléshez a bankok jellemzően a TEGoVA vagy a RICS minősítésű értékbecslőket fogadják el, és az OKNYIR névjegyzékben szereplő szakértőket. A névjegyzék közhiteles.
- <strong>IVSC</strong> (International Valuation Standards Council, London) — az <strong>IVS</strong> sztenderd kiadója, 100+ országban, 180+ tagszervezet
- <strong>RICS</strong> — <strong>Red Book</strong> (RICS Valuation – Global Standards); minősítések: <code>AssocRICS</code>, <code>RICS Registered Valuer</code> (VR). A Red Book teljesen magába foglalja az IVS-t
- <strong>TEGoVA</strong> — <strong>EVS</strong> (European Valuation Standards, EVS 2025); minősítések: <code>REV</code> (Recognised European Valuer), <code>TRV</code> (TEGoVA Residential Valuer)
- <strong>MAISZ</strong> (Magyar Ingatlanszövetség, 1991) működteti az <strong>EUFIM</strong> Személytanúsító Szervezetet (ISO/IEC 17024 szerint, 5 éves érvényességgel)
- <strong>OKNYIR</strong> — üzletszerű ingatlanvagyon-értékelői névjegyzék, <strong>közhiteles</strong> (499/2017. (XII.29.) Korm. rendelet)
- <strong>Igazságügyi szakértő</strong> — 2016. évi XXIX. tv. + 9/2006. (II.27.) IM rendelet 11. melléklet (ingatlan-értékbecslés szakterület)
Mennyibe kerül?
A díj az ingatlan típusától, méretétől és az értékelés céljától függ. Hitelhez a díjat jellemzően az ügyfél fizeti — de van, amikor a bank állja. Ha lejár a becslés a bírálat előtt, új vagy aktualizált szakvélemény kell, és azt is jellemzően az ügyfél fizeti.
A pontos díjakat és azt, hogy ki állja, a díj GYIK oldalon szedtem össze bankonként.
Gyakori kérdések
Mi a különbség piaci érték és hitelbiztosítéki érték között?
A piaci érték az, amennyiért az ingatlan a nyílt piacon, ésszerű idő alatt elkelne — tájékozott vevővel és eladóval, kényszer nélkül. A hitelbiztosítéki érték ennél alacsonyabb: azt fejezi ki, mennyiért lehetne kényszerértékesítés esetén realizálni. A bank ezzel számolja a kockázatát, ezért jellemzően a piaci érték alatt van.
Kell diploma ahhoz, hogy valaki értékbecslést végezzen?
Magyarországon az ingatlanértékelés nincs diplomához kötve — ez eltér sok más országtól. A bank viszont nem akárkit fogad el: saját minősítési rendszere van, és jellemzően TEGoVA- vagy RICS-minősítésű értékbecslőt, illetve az OKNYIR névjegyzékben szereplő szakértőt fogad el. A névjegyzék közhiteles.
Mennyi ideig érvényes az értékbecslés?
A jogszabály legfeljebb 90 napot enged a becslés készítésétől számítva (a statisztikai alapú értékelés kivételével). A bankok ezt alkalmazzák, de nem ugyanattól a naptól számítják: van, ahol a készítéstől, van, ahol a kérelem benyújtásától, és van, ahol a bírálat napjához mérve. Részletek: folyamat GYIK.
Elfogadja a bank a saját értékbecslőmet?
Nem minden bank. Ott igen, ahol van elfogadott értékbecslői kör, és a szakvélemény megfelel a formai követelményeknek (helyszíni szemle ténye, értékelt jog, aláírás, nyilvántartási szám). Ez bankonként eltér — kérdezd meg, mielőtt kifizetsz egy saját becslést, mert ha nem fogadják el, a díj a tiéd marad.
Mi az a statisztikai alapú értékelés (AVM)?
Automatizált, adatbázis-alapú becslés: sok korábbi ügylet adatából számol értéket, helyszíni szemle nélkül. Gyors és olcsó, ezért a bankok gyakran előszűrésre használják. A 90 napos érvényességi szabály nem vonatkozik rá — ezért fordulhat elő, hogy egy bank hosszabb ideig elfogad egy ilyen becslést. Nemzetközi sztenderd szerint humán felügyelet szükséges hozzá.
Kapcsolódó oldalak
- Ingatlanár-térkép — valós adásvételi árak megyénként és településenként
- Értékelési módszerek — a négy módszer, amit a jogszabály előír
- Sztenderdek és szervezetek — IVS, RICS, TEGoVA — és ki lehet értékbecslő
- Értékbecslés hitelhez — hogyan zajlik, mennyi a díja, ki fizeti
- Hogyan zajlik az értékbecslés? — a folyamat lépésről lépésre
- Mennyibe kerül az értékbecslés? — díjak és ki állja
Ingyenes konzultáció
Melyik bank adná a legjobb feltételeket az ön esetében?
A fenti számok átlagok. Az ön jövedelme, önerő és futamidő más ajánlatot jelent — ezt bankonként kiszámoljuk, díjmentesen, 1 munkanapon belül.