Ez a weboldal csak a működéshez szükséges cookie-kat használja. Harmadik fél cookie-k (pl. Google Analytics és Meta Pixel) csak az Ön hozzájárulásával aktiválódnak.
Értékbecslés
Három sztenderd — és ki lehet értékbecslő
Három nemzetközi sztenderd határozza meg, hogyan kell ingatlant értékelni Európában. Megmutatjuk, melyik mit szabályoz, és ki lehet egyáltalán értékbecslő Magyarországon.
Nemzetközi sztenderd3IVS · RICS Red Book · TEGoVA EVS
EVS 2025 hatályos2025.01.01.a 10. kiadás
Magyar jogi keret25/1997. PM r.a hitelbiztosítéki értékelésről
01Miért van egyáltalán sztenderd?
Ha két szakértő ugyanarra a lakásra más értéket mond, az nem
feltétlenül hiba — de a banknak és a bíróságnak tudnia kell, hogy a
szám hogyan született. A nemzetközi sztenderdek ezt
rögzítik: mit kell dokumentálni, milyen módszert hogyan kell
alkalmazni, és mi az, ami nem megengedett.
Magyarországon a hitelbiztosítéki értékelést a
25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet írja elő. Az
Európai Unió jelzáloghitel-irányelve (2014/17/EU) 19. cikke pedig
kimondja, hogy a nemzeti szabályoknak a nemzetközileg elismert
értékelési sztenderdekhez kell kapcsolódniuk.
02A három meghatározó sztenderd
01
IVS — International Valuation Standards
IVSC · London
A Nemzetközi Értékelési Sztenderdek Tanácsa (IVSC) globális sztenderdje. Az IVS 105 szabvány rögzíti a három alapvető megközelítést: piaci (market), hozam (income) és költség (cost) alapút. A 2024. január 31-én kiadott kiadás 2025. január 31-től hatályos.
Mikor számít: ez a legszélesebb körben elfogadott nemzetközi alap — több mint 100 országban használják.
Részletek: IVSC, alapítva 1981 · 180+ tagszervezet 137 országban
02
RICS Red Book — RICS Valuation, Global Standards
RICS · Egyesült Királyság
A RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) 1976 óta adja ki a „Red Book”-ot, amely <strong>teljesen magába foglalja az IVS-t</strong>, és kiegészíti saját szakmai követelményeivel (PS1–PS2, VPS1–VPS6, VPGA). A 2024. decemberi kiadás 2025. január 31-től kötelező a RICS-tagok számára. 2025-től az ESG szempontok is kötelezőek.
Mikor számít: ha az értékelő RICS-tag, vagy a megbízó nemzetközi befektető — a Red Book a szigorúbb elvárás.
Részletek: a VPS5 az értékelési modellekről szól, és humán felügyeletet ír elő az automatizált (AVM) értékelésnél
03
EVS — European Valuation Standards
TEGoVA · Európa
Az Európai Értékbecslő Szervezetek Szövetsége (TEGoVA) európai sztenderdje, a „Blue Book”. Az EVS 2025 a 10. kiadás, 2025. január 1-től hatályos. Az európai jelzáloghitel-szabályozáshoz (CRR, 2014/17/EU irányelv) igazodik.
Mikor számít: európai banki és jelzáloghitel-célú értékelésnél ez a leginkább releváns — az EU-joghoz igazodik.
Részletek: ~70 000 értékbecslőt képvisel Európában
03Ki lehet értékbecslő Magyarországon?
Ez a gyakorlatban gyakran félreértett pont: az
ingatlanértékelés Magyarországon nincs diplomához kötve —
eltérően például a könyvvizsgálói vagy ügyvédi tevékenységtől. A
piacon mégis van egy szűrő, ami számít: a bankok és a bíróságok
jellemzően szakmai szervezeti minősítéssel rendelkező
értékelőt fogadnak el.
A hitelbiztosítéki értékelésnél a bankok saját
belső követelményei és az MNB ajánlása szabja meg, kit fogadnak el.
Az igazságügyi szakértői tevékenység viszont
engedélyhez kötött (2016. évi XXIX. törvény).
04Minősítések és névjegyzékek
Az alábbi minősítések és nyilvántartások azok, amiket egy
értékbecslő felmutathat — és amiket érdemes ellenőrizni, mielőtt
megbízod valakit.
Nemzetközi minősítésRICS Registered Valuer (VR)A RICS által regisztrált értékbecslő minősítés. Az AssocRICS a belépő szint, a Registered Valuer a magasabb.
Európai minősítésREV / TRV (TEGoVA)REV = Recognised European Valuer, TRV = TEGoVA Residential Valuer. A TEGoVA európai minősítései, amelyeket a tagszervezetek adnak ki.
Magyar szervezetMAISZ / EUFIMA Magyar Ingatlanszövetség (alapítva 1991) működteti az EUFIM Személytanúsító Szervezetet (2003 óta), ISO/IEC 17024 és TEGoVA-követelmények szerint. A tanúsítás 5 évig érvényes, folyamatos monitoringgal.
Közhiteles nyilvántartásOKNYIR névjegyzékAz üzletszerű ingatlanvagyon-értékelői névjegyzék, amelyet a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szabályoz. Közhiteles: bárki megnézheti, ki szerepel benne.
Igazságügyi szakértőIgazságügyi szakértői névjegyzékBírósági eljáráshoz igazságügyi szakértői kinevezés kell (2016. évi XXIX. törvény). Az ingatlan-értékbecslés külön szakterület a névjegyzékben.
Banki elvárásMNB ajánlás + banki belső szabályzatA hitelbiztosítéki értékelésnél az MNB ajánlása és a bank saját belső szabályzata dönti el, kit fogadnak el. Ezért lehet, hogy egy bank elfogadja, a másik nem.
05Gyakori kérdések
Magyarországon a hitelbiztosítéki értékelést a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet írja elő — ez a kötelező jogi keret. A nemzetközi sztenderdek (IVS, RICS Red Book, EVS) nem jogszabályok, hanem szakmai előírások: a bankok és a nemzetközi megbízók elvárásai között jelennek meg.
Az ingatlanértékelés Magyarországon nincs diplomához kötve — eltérően például az ügyvédi vagy könyvvizsgálói tevékenységtől. A piacon viszont a bankok és a bíróságok jellemzően szakmai szervezeti minősítéssel rendelkezı értékelőt fogadnak el, és az igazságügyi szakértői tevékenység engedélyhez kötött.
Két dolgot érdemes megnézni: szerepel-e az OKNYIR üzletszerű ingatlanvagyon-értékelői névjegyzékben (ez közhiteles, bárki megnézheti), és van-e szakmai szervezeti minősítése (MAISZ/EUFIM, RICS, TEGoVA). Ha bírósági ügyhöz kell, igazságügyi szakértői kinevezés is szükséges.
