Építési és használatbavételi igazolások hitelhez: engedély, e-napló, műszaki vezető

Építési hitelnél az első kérdés, hogy a lakóépület építési engedélyköteles, vagy egyszerű bejelentéshez kötött. A bank a nevedre szóló, jogerős és érvényes építési engedélyt, illetve egyszerű bejelentés esetén az ÉTDR-ből (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) származó, az igénylők nevére szóló igazoló dokumentumot kéri. Ha az engedély vagy a bejelentés módosult, az eredeti és a módosítás is benyújtandó.

2024. október 1-jétől az építésügyi hatósági eljárásokat a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályozza; a korábbi ügyekre a 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet vonatkozott. Egyszerű bejelentésnél bővítésnél 15 nap, építésnél 20 nap után kezdhető meg a munka, építési engedélynél a véglegessé válás a mérvadó. Az igényléskor minden igénylőnek Építtetőként kell szerepelnie; az „Egyéb építtető” státusz nem elfogadható.

Az építkezés dokumentálása az elektronikus építési naplóban (e-napló) történik, és a bank ennek több dokumentumát is kéri:

• „Készenlétbe helyezés adatai” – igazolja a megnyitott és készenlétbe helyezett e-naplót.
• E-napló és e-napló nyilatkozat összesítő lap – ha az építés már megkezdődött.
• Tervezői művezetés igazolása – ha legalább az alapozási munkákkal végeztek; a banki helyszíni szemle előtt legfeljebb 30 nappal készülhet.
• Felelős műszaki vezető bejegyzése – már megkezdett építkezésnél a meglévő épület megfelelőségéről; a felelős műszaki vezetőnek kamarai engedélyszámmal kell rendelkeznie.

Emellett a tervezői nyilatkozat igazolja, hogy a terv megfelel a törvényi és hatósági előírásoknak. Könnyűszerkezetes épületnél, ha nincs ÉME/ÉMI/NMÉ/ETA engedély, a tervező külön nyilatkozatát kérik a szerkezeti megfelelőségről, és szerkezetkész állapotnál a felelős műszaki vezető e-naplóbeli nyilatkozatát a 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet 7. §-a szerinti megfelelésről.

Az építés lezárását a bank a használatbavételi igazolással ellenőrzi. Három forma elfogadott:

• jogerős és végleges használatbavételi engedély,
• a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány,
• az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány.

Ha az ingatlan már rendelkezik jogerős használatbavételi engedéllyel, azt egyszerűen be kell nyújtani. Ha még nem, a bank az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés alapján finanszíroz, és a használatbavételi igazolás a folyósítás feltétele. Az építési célú folyósítás a készültségi fokhoz igazodik: a bank a helyszíni szemlén csak a már beépített anyagot és elvégzett munkát veszi figyelembe.

A készültségi fok meghatározásához a bankok munkanemenkénti részarányokat használnak (például alapozás, falazás, tetőszerkezet, belső szerelések), de ezek tájékoztató jellegűek – a pontos értéket a helyszíni szemle adja. Az igénylésnél a költségvetést a bank megvizsgálja, és elfogadhatja vagy módosíthatja; jellemzően a költségvetés 70%-át kell számlákkal igazolni, de természetbeni juttatás vagy árverési jegyzőkönyv esetén ez csökkenhet.

Bővítésnél és korszerűsítésnél a helyiség-kimutatás adatlapot is ki kell tölteni: helyiségenként a megnevezés, az alapterület, a padlóburkolat és a szint megadásával, bővítésnél a jelenlegi és a tervezett alapterülettel együtt. A bankok fenntartják a jogot további dokumentumok bekérésére, ezért a legjobb hiánytalan csomaggal indulni.

• Megvan a nevemre szóló, jogerős és érvényes építési engedély, vagy az egyszerű bejelentés ÉTDR-es igazolása.
• Engedélymódosítás esetén az eredeti és a módosítás is megvan.
• Építtetőként szerepelek az engedélyben, az egyszerű bejelentésben ÉS az e-naplóban.
• Készen van a „Készenlétbe helyezés adatai” dokumentum a megnyitott e-naplóról.
• Az építés megkezdése után be tudom nyújtani az e-naplót és az e-napló nyilatkozat összesítő lapot.
• Megvan a tervezői nyilatkozat a jogszabályi és hatósági megfelelésről.
• Megvan a felelős műszaki vezető e-naplóbeli bejegyzése (kamarai engedélyszámmal).
• Az alapozás után rendelkezésre áll a tervezői művezetés igazolása.
• Könnyűszerkezetes épületnél megvan a szerkezeti megfelelőségi nyilatkozat.
• Használatbavételnél a három elfogadott igazolás egyike készen van.
• Bővítésnél kitöltöttem a helyiség-kimutatás adatlapot.
• A költségvetés és a számlák rendben a banki elfogadáshoz.

1. Eljárás tisztázása — Döntsd el, hogy az építés vagy bővítés építési engedélyköteles, vagy egyszerű bejelentéshez kötött (2024.10.01. után a 281/2024. Korm. rendelet szerint).
2. Engedély és terv — Készítsd elő a jogerős engedélyt vagy az ÉTDR-es bejelentés-igazolást, valamint a tervdokumentációt.
3. E-napló megnyitása — Nyisd meg és helyezd készenlétbe az e-naplót; töltsd le a „Készenlétbe helyezés adatai” dokumentumot.
4. Nyilatkozatok — Szerezz tervezői nyilatkozatot, és az építés megkezdése után a műszaki vezetői bejegyzést.
5. Folyósítás — A készültségi fokhoz igazodó részfolyósításokhoz add be az e-napló dokumentumokat és a számlákat.
6. Zárás — A befejezéskor nyújtsd be a használatbavételi engedélyt vagy a felépítés megtörténtéről szóló hatósági bizonyítványt.

Az építési célú hiteleknél a folyósítás szakaszosan, a készültségi fokkal arányosan történik. A készültségi fokot a bank helyszíni szemlén állapítja meg, és csak a már beépített anyagot, elvégzett munkát veszi figyelembe. A költségvetés jellemzően 70%-át kell számlákkal igazolni. A pontos folyósítási ütem és a díjak bankonként eltérnek – a bank kondíciós listája és az értékbecslés a mérvadó.

• 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről
• 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet – egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység (hatályon kívül helyezve 2024.10.01-től)
• 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet – könnyűszerkezetes épületek megfelelősége
• ÉTDR – Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer
• Lechner Tudásközpont – építésügy