Tulajdoni lap lakásvásárlás előtt – teljes vagy szemle másolat, és mennyibe kerül 2026-ban

A hiteles tulajdoni lapnak két formája van, és a különbség nem formai:

• Szemle: csak a fennálló (hatályos) bejegyzéseket tartalmazza — a mai tulajdonost, a mai terheket, a folyamatban lévő széljegyzeteket. Törölt bejegyzés nem látszik rajta.
• Teljes másolat: valamennyi bejegyzést tartalmazza, tehát a már törölt jogokat és tényeket is: korábbi tulajdonosokat, kifizetett és törölt jelzálogjogokat, megszűnt haszonélvezetet. A törölt részek áthúzva szerepelnek.

Ez nem ügyintézői szokás, hanem törvényi meghatározás: az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szerint a teljes másolat valamennyi, a szemle a fennálló bejegyzést tartalmazza szó szerint. A kettő díja ugyanannyi (4 800 Ft), tehát nem az ár dönti el, melyiket kéred.

Vételi szándék / első ellenőrzés előtt: szemle. Ez mutatja a tiszta, jelenlegi jogi állapotot, és elég ahhoz, hogy eldöntsd, érdemes-e egyáltalán ajánlatot tenni. A törölt bejegyzések ekkor csak nehezítik az olvasást.

Adásvételi szerződés előkészítése, jogi átvilágítás: teljes másolat. Itt már a múlt számít: látszik, hogy a korábbi jelzálog törlése megtörtént-e, milyen a tulajdonszerzési láncolat, volt-e végrehajtási jog vagy per, ami „elfelejtődött”. A jogi képviselő az E-ING-ben az ügyleti tulajdoni lapot is le tudja kérni, amely a teljes másolat tartalmán túl a jogosultak azonosító adatait is tartalmazza — ezt kizárólag ügyvéd, közjegyző kérheti.

Hitel: a bank a fedezet értékeléséhez a tulajdonosokat, a terheket (jelzálog, végrehajtási jog) és a haszonélvezetet nézi, és jellemzően maga kéri le az e-hiteles másolatot. Ha mégis tőled kéri, akkor e-hiteles és friss (jellemzően legfeljebb 30 napos) példány kell — ezt előre kérdezd meg, mert így díjat spórolhatsz.

• Széljegyzet: egy frissen beadott kérelem (vagy törlés) is megjelenik a lap tetején — ez bizonytalanságot jelent, amíg el nem bírálják.
• Törölt ≠ fennálló teher. A teljes másolaton az áthúzott jelzálog már nem teher; a szemlén viszont minden, ami látszik, fennáll.
• Haszonélvezet: élő teher. Vásárlásnál és hitelnél is külön kérdés, hogy a haszonélvező hozzájárul-e a törléshez.
• Osztatlan közös tulajdon: nézd meg a tulajdoni hányadokat — kell-e minden tulajdonostárs aláírása az adásvételihez.
• E-hiteles vagy papír: az e-hiteles másolat elektronikus formában hiteles, a bizonyító ereje az elektronikus példányhoz kötődik. Ha papíralapú, hiteles másolat kell (ügyvédnek, hatóságnak), az 10 000 Ft.
• A tulajdonos legyen az eladó. Ha a szerződést nem az írja alá, aki a lapon szerepel, ahhoz meghatalmazás vagy öröklési papír kell.

A szemle csak a jelenlegi állapotot mutatja. A teljes másolat az előzményeket is tartalmazza — és pont ezért kérik a bankok.

• A jogok egymásból következnek. A bejegyzések hivatkoznak egymásra: egy korábbi tulajdonos hányada egy öröklésből vagy adásvételből származik. Ha csak a jelent látod, nem látod, honnan jött.
• Konkrét eset: osztatlan közös tulajdon. Ha már van 2–3 adásvétel a háttérben, vissza kell keresni, hogy ki kinek a tulajdoni hányadát örökölte vagy vásárolta meg — ez csak a teljes lapból látszik.
• Szabály: ha van jogi előzmény (megosztás, többszöri adásvétel, öröklés) → teljes másolat. Ha nincs, a szemle is elég lehet.

• Megnézted a tulajdoni lapot a vételi szándék (ajánlat) ELŐTT.
• Tudod, hogy a szemle csak a hatályos bejegyzéseket mutatja, törölt terhet nem.
• Adásvételi előkészítéshez / jogi átvilágításhoz teljes másolatot kértél.
• Nincs friss széljegyzet, ami bizonytalanságot jelentene.
• Átnézted a terheket: jelzálog, végrehajtási jog — és tudod, melyik fennálló, melyik törölt.
• Tisztáztad a haszonélvezetet és az osztatlan közös tulajdon hányadait.
• A tulajdoni lapon szereplő tulajdonos azonos a szerződést aláíró eladóval.
• Hitelnél megkérdezted a bankot, lekéri-e ő a másolatot — ne fizess kétszer.
• Ha a lakásnak jogi előzménye van (megosztás, többszöri adásvétel, öröklés), teljes másolatot kérj.
• Osztatlan közös tulajdonnál a teljes lapból keresd vissza, ki kinek a hányadát szerezte meg.

1. Azonosítás — Készítsd elő az Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosítást.
2. E-ING indítása — Nyisd meg az E-ING elektronikus igénylést a Földhivatal felületén.
3. Másolat típusa — Első ellenőrzéshez (vételi szándék) szemle, az adásvételi szerződés előkészítéséhez teljes másolat.
4. Adatok megadása — Add meg a helyrajzi számot (és a tulajdonosi adatokat).
5. Díj és fizetés — 4 800 Ft, vagy érvényesítsd az évi 2× díjmentességet a saját tulajdonú ingatlanra.
6. Ellenőrzés — Nézd át a tulajdonost, a terheket, a haszonélvezetet és a széljegyzetet, mielőtt ajánlatot teszel vagy szerződést írsz alá.

Az e-hiteles másolat díja 2026-ban 4 800 Ft, papíron 10 000 Ft (a szemle és a teljes másolat díja azonos). Saját tulajdonú ingatlanra, természetes személyként évi 2× díjmentes. Az E-ING az igénylést jellemzően néhány percen belül kiadja, a díjat bankkártyával fizeted. A bank a fedezet-ellenőrzéshez jellemzően legfeljebb 30 napos másolatot vár el, és gyakran maga is le tudja kérni.

• Földhivatal – E-ING elektronikus igénylés
• Földhivatal – tulajdoni lap másolat (foldhivatal.hu)
• E-ING belépő (landing.eing.foldhivatal.hu)
• Ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (teljes másolat / szemle)
• DÁP – teendők lakásvásárlás előtt (dap.gov.hu)