Földhivatali ügyintézés hitelnél – széljegyzet, vevői jog, bejegyzési engedély

A széljegyzet a tulajdoni lapon megjelenő, még el nem bírált bejegyzés: azt jelzi, hogy valamilyen ingatlan-nyilvántartási kérelem (tulajdonjog, vevői jog, jelzálogjog, tehertörlés) beérkezett, de a földhivatal még nem döntött róla. Amíg a kérelem széljegyen van, a jog függő – nem tekinthető véglegesen bejegyzettnek.

Hitelvásárlásnál pont ezért kulcs a széljegyzés napja: a folyósítás jellemzően akkor történik, amikor a szükséges kérelmek a tulajdoni lapon legalább széljegyen már szerepelnek. A gyakorlatban ebben a sorrendben: a vevőre vonatkozó vevői jog, a vevő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme, majd a bank és/vagy a Magyar Állam jelzálogjoga és elidegenítési és terhelési tilalma.

Van egy tiltó szabály is: a kölcsön folyósításának feltétele, hogy a tulajdoni lapon se széljegyen, se bejegyezve ne legyen olyan jog vagy tény (pl. végrehajtási jog, felszámolási eljárás megindítása, perindítás), amely az adós tulajdonjogát vagy a bank jelzálogjogát veszélyeztetné.

Az új Inytv. a régi tulajdonjog-fenntartás helyett kétféle, adásvételhez kapcsolódó jogot vezetett be, és mindkettő a tulajdoni lap III. részébe kerül bejegyzésre:

• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: használt ingatlan és már használatbavételi engedéllyel rendelkező új építésű ingatlan vásárlásához. Kapcsolódik hozzá egy 6 hónapos felfüggesztési időszak: eddig a benyújtott kérelmek széljegyen maradnak. Ha az időszak letelik, a széljegyen szereplő kérelmek elutasításra kerülnek – ezért folyósításkor a felfüggesztésből jellemzően még legalább 10 naptári napnak hátra kell lennie. Maga a jog a III. részben akár 5 évig is szerepelhet.
• Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog: használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező új építésű ingatlan vásárlásához. Ehhez nem kapcsolódik 6 hónapos felfüggesztés. Viszont amíg a vevő tulajdonjogának határozati bejegyzése nem történt meg, a benyújtott zálogjog-bejegyzési kérelmek elutasításra kerülnek, jellemzően automata döntéshozatal mellett.

A két típus közötti eligazodás nem formaság: ez szabja meg, mikor és milyen sorrendben folyósíthat a bank, és mennyi a rendelkezésre álló idő.

A bejegyzési engedély (tulajdonjog-bejegyzési engedély) az eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulása ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlanra bejegyzésre kerüljön. Ez a nyilatkozat önmagában nem a szerződés része kell legyen – a biztonságos megoldás, hogy az eladó a szerződéskötéssel egyidejűleg ügyvédi letétbe helyezi.

A folyamat tipikus rendje: az eljáró ügyvéd a bank Folyósítási Nyilatkozata ellenében kiadja a letétből a bejegyzési engedélyt és a bejegyzési kérelmet, és benyújtja az illetékes földhivatalhoz vagy az E-ING rendszeren keresztül. A vevő jellemzően vállalja, hogy a bejegyzési engedély benyújtásának tényét a folyósítást követő néhány munkanapon belül igazolja a bank felé. Ha a hitelkiváltásnál teher is van, a tehertörlést biztosító nyilatkozat és a tulajdonjog-bejegyzési engedély beadása összehangoltan, egy időben történik.

Figyelem: a bank nem folyósít, ha az eladó a tulajdonjogot a teljes vételár megfizetésére hivatkozva már átruházta a vevőre, mielőtt a fedezeti jogok biztosítva lennének.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél (MFL) a bank a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom be- és feljegyzésére teljes körű, díjmentes ügyintézést biztosít, és ilyenkor csak a jogszabályban meghatározott mértékű költségeket kell megfizetni. Erről az ügyfél nyilatkozatot ír alá, és ezzel dönti el, hogyan történik az ügyintézés:

• Igénybe veszi a bank teljes körű díjmentes ügyintézését – a földhivatali teendőket a bank (illetve megbízottja) végzi.
• Vagy személyesen jár el – ekkor lemond a bank ügyintézéséről, és maga intézi a bejegyzési eljárást (a jogszabályi költségek ekkor is őt terhelik).

Az ügyfél által aláírt kérelem/nyilatkozat több banknál külön nyomtatvány, és két tanú aláírását is kéri. Érdemes tudni, hogy a banki folyamatok zöme átmenetileg még papíralapú, miközben a civil és hatósági oldal már digitalizált – ezért a formát érdemes mindig az aktuális banki útmutatóhoz igazítani.

2025. január 15-től a régi, 1997-es Inytv. helyett az E-ING rendszer és az új törvény működik. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás alapvetően elektronikus lett: kérelmet kizárólag erre jogosult ügyvéd, közjegyző vagy jogtanácsos nyújthat be, a dokumentumokat minősített elektronikus aláírással hitelesítik.

A gyakorlati következmények: a papíralapú érkeztető bélyegző helyett e-akta visszaigazolás igazolja a benyújtást, a hiánypótlás és a határozat pedig elektronikusan, Cégkapun érkezik. A régi „függőben tartás" intézménye megszűnt, ezért a 6 hónapos határidő nyomon követése kiemelten fontos – lejárta után nem hosszabbítható, új jogügylet vagy egységes szerkezetű szerződésmódosítás kell.

• A bejegyzési engedély nincs letétben – a bank nem tud a folyósításkor benyújtani.
• Lejár a 6 hónapos felfüggesztés – a széljegyen lévő kérelmek elutasításra kerülnek.
• A vevői jog típusa rossz (használt vs. épülő új lakás) – más határidő és sorrend kell.
• Széljegyen lévő terhelés (végrehajtási jog, per, felszámolás) – folyósítási akadály.
• Nincs jogi képviselő – E-ING-ben a kérelem így be sem nyújtható.
• Rossz nyilatkozat a bank teljes körű ügyintézéséről – ha az ügyfél maga akar eljárni, de nem készül fel rá, az eljárás elakad.

• Tudod, hogy a folyósítás jellemzően a széljegyzés napján történik.
• A vevői jog típusa helyes: használt vs. épülő új lakás szerint.
• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jognál figyeled a 6 hónapos felfüggesztést.
• A felfüggesztésből folyósításkor jellemzően legalább 10 naptári nap hátra van.
• A bejegyzési engedély az eladótól ügyvédi letétbe került.
• Az ügyvéd a Folyósítási Nyilatkozat ellenében benyújtja a kérelmet a földhivatalba vagy E-ING-be.
• A tulajdoni lapon nincs széljegyen vagy bejegyezve folyósítást akadályozó teher.
• MFL-nél nyilatkoztál a bank teljes körű díjmentes ügyintézéséről (igénybe veszed vagy személyesen jársz el).
• Az ügyfél által aláírt földhivatali kérelem/nyilatkozat kitöltve, tanúkkal.
• Van jogosult jogi képviselő az E-ING-es benyújtáshoz.
• Számolsz az e-akta visszaigazolással a benyújtás igazolásához.
• Tehertörlésnél a törlési engedély és a tulajdonjog-bejegyzési engedély beadása összehangolt.

1. Vevői jog rögzítése — Az adásvételi szerződésben kösd ki a vevői jogot, és a szerződés aláírásával kérd a bejegyzését – használtnál tulajdonjog-fenntartáshoz, épülő új lakásnál jövőbeli épületre vonatkozóan.
2. Bejegyzési engedély letétbe — Az eladó a szerződéskötéskor ügyvédi letétbe helyezi a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt tartalmazó nyilatkozatát.
3. Földhivatali kérelem — Az ügyvéd/jogi képviselő benyújtja a tulajdonjog- és a bank jelzálogjog-bejegyzési, valamint elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzésére irányuló kérelmét.
4. Széljegyzés — A kérelmek a tulajdoni lapon széljegyen megjelennek – ellenőrizd a sorrendet és hogy nincs akadályozó teher.
5. MFL-nyilatkozat — MFL-nél írd alá a bank teljes körű díjmentes ügyintézéséről szóló nyilatkozatot, vagy jelezd, hogy személyesen jársz el.
6. Folyósítás — A folyósítás jellemzően a széljegyzés napján történik, feltéve, hogy a kérelmek a megfelelő sorrendben legalább széljegyen szerepelnek.

A banki folyamatok egy része átmenetileg még papíralapú, miközben az ügyvédek és a hatóság már az E-ING-en dolgozik. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jognál kulcs a 6 hónapos felfüggesztési időszak, és hogy folyósításkor abból jellemzően még legalább 10 naptári nap hátra legyen. A díjakat a bank teljes körű ügyintézése esetén a jogszabályban meghatározott mértékre szorítják – a pontos összegeket és a bankonként eltérő feltételeket mindig az adott bank kondíciós listája és útmutatója adja.

• Földhivatal – E-ING elektronikus igénylés
• Földhivatal – tulajdoni lap másolat (foldhivatal.hu)
• Ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény
• DÁP – teendők lakásvásárlás előtt (dap.gov.hu)