Adásvételi szerződés kötelező elemei hitelhez (2026) – a vételár-megbontástól a vevői jogig

Az ingatlan adásvételi szerződés kizárólag írásban érvényes, és ügyvédnek kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. A bank ezen felül elvárja a jogszabályi kellékeket: a felek azonosító adatait és ügyleti minőségét (Eladó, Vevő, Haszonélvező), az ingatlan pontos megjelölését (település, fekvés, helyrajzi szám, természetbeni cím, a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányad), az átruházás jogcímét, valamint a per-, teher- és igénymentesség rögzítését.

Az alaki kellékek sem formaságok: több lapból álló papír alapú szerződésnél folyamatos oldalszámozás és a felek, illetve az ügyvéd kézjegye kell minden oldalon, továbbá keltezés helye és ideje. Elektronikus magánokirat is elfogadható, de csak minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással.

A bank minden vételárrészletnél elvárja a pontos összeget, a fizetés módját (készpénz vagy átutalás), a forrást (önerő, kölcsön, lakáscélú állami támogatás), a fizetési határidőt, valamint az átutalási adatokat: a számlatulajdonos nevét, a számlavezető pénzintézetet és a számlaszámot.

Két szabály, amit a legtöbben elrontanak:

• A kölcsönből, megtakarításból vagy lakáscélú állami támogatásból fizetett vételárrész teljesítési határideje a folyósításig nem telhet le.
• A bank által nyújtott kölcsön a vételár utolsó részlete; támogatott hitel esetén a támogatás az utolsó rész.

Több eladó esetén meg kell határozni a vételárrészek eladók, illetve haszonélvezeti eladók közötti megoszlását (kivéve, ha a haszonélvező ellenérték nélkül mond le). Telek és felépítmény, valamint lakás és garázs vagy tároló esetén a vételárat meg kell bontani; a nem lakáscélú helyiség vételára önerőből fizetendő, és ÁFA-tartalma eltér (a lakás jellemzően 5%, a garázs 27%).

A bank folyósítási feltétele, hogy a vevő javára az ingatlan tulajdoni lapján legalább széljegyen szerepeljen valamilyen, a tulajdonszerzést biztosító jog. Három forma jön szóba:

• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: jellemzően használt lakás, telek, illetve használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás vásárlásánál. A vevői jog a bejegyzési kérelem benyújtásától számítva 6 hónapig felfüggesztő hatályú.
• Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog: olyan új lakásnál, amely még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, és a társasház előzetes alapítása sincs bejegyezve.
• Társasházi építményi jog: ha a társasház előzetes alapításának ténye már bejegyzésre került; a 2026. március 1-jétől érkeztetett szerződéseknél alkalmazható.

A pontos időtartam bankonként eltér. Az egyik bank legalább 6 hónap határozott vagy határozatlan időre kötött vevői jogot fogad el (határozott esetén a vevői jog nem lehet rövidebb, mint a vételár fizetési határidejét követő 30 nap), a másik kizárólag legfeljebb 6 hónapra szóló vevői jogot. Használatbavételi engedéllyel nem rendelkező ingatlannál a 6 hónapnál hosszabb időtartam is megengedett lehet.

Az eladó a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges, feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását (bejegyzési engedély) a szerződéskötéssel egyidejűleg ügyvédi letétbe helyezi. A letétkezelő ügyvédnek meghatalmazással kell rendelkeznie, hogy a bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba benyújtsa.

A letétből történő kiadás feltétele jellemzően a teljes vételár megfizetése, vagy a hitelígérvény (folyósítási nyilatkozat) kiadása. A bank a folyósításhoz elvárja, hogy a tulajdoni lapon legalább széljegyen szerepeljen a vevői jog, a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme és a bank, illetve a Magyar Állam jelzálogjoga.

Rögzíteni kell azt is, hogy a kölcsönszerződés aláírása után a felek csak a bank előzetes írásbeli hozzájárulásával állhatnak el a szerződéstől, szüntethetik meg vagy bonthatják fel; enélkül az elállás érvényesen nem gyakorolható.

Haszonélvezet / özvegyi jog: ha az ingatlanon ilyen jog áll fenn, a szerződésnek tartalmaznia kell a jogosult hozzájárulását a tulajdonjog bejegyzéséhez, illetve a haszonélvezet törléséhez. Ha a jogosult ellenérték fejében mond le, a lemondó nyilatkozatot a tulajdonjog-átruházó nyilatkozattal együtt ügyvédi letétbe kell helyezni. Fontos: CSOK Plusz, Otthon Start, valamint CSOK és adó-visszatérítési támogatás esetén a célingatlanon nem lehet haszonélvezeti vagy használati jog, és ilyen jog bejegyzése nem is kérhető.

Elővásárlási jog: ha az ingatlan elővásárlási joggal érintett, be kell szerezni az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatát, vagy igazolni kell, hogy a vételi ajánlatot közölték vele, és a határidőben nem nyilatkozott. A szerződésnek rendelkeznie kell arról is, hogy ha az elővásárlási jog jogosultja él a jogával, és a vevői oldalon személyváltozás történik, a banki kölcsönből fedezett vételárrészletet a bank által meghatározott módon kell teljesíteni. A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény szerinti elővásárlási jogot is kezelni kell a szerződésben.

• A szerződés írásban készült, és ügyvéd ellenjegyezte vagy közjegyzői okiratba foglalták.
• Minden fél adata és ügyleti minősége (Eladó, Vevő, Haszonélvező) olvashatóan szerepel.
• Az ingatlan pontos megjelölése (település, fekvés, helyrajzi szám, tulajdoni hányad) megvan.
• A vételár minden részleténél szerepel összeg, fizetési mód, forrás, határidő és számlaadat.
• A kölcsönből fizetett vételárrész határideje nem telik le a folyósítás előtt.
• A bankkölcsön (támogatott hitel esetén a támogatás) az utolsó vételárrész.
• Ki van kötve a megfelelő vevői jog, a bank által elfogadott időtartammal.
• Az eladó bejegyzési engedélye ügyvédi letétbe került, a letét kiadásának feltételeivel.
• A haszonélvezet és az özvegyi jog rendezése benne van a szerződésben.
• Elővásárlási jog esetén megvan a lemondás vagy a felhívás igazolása.
• Támogatott hitelnél tisztázod, hogy a célingatlanon nem lehet haszonélvezeti jog.
• A szerződés rendelkezik a banki hozzájárulás nélküli elállás tilalmáról.

1. Banki elvárás átadása — Add oda a bank adásvételi tájékoztatóját az okiratot szerkesztő ügyvédnek még a szerződéskötés előtt.
2. Vételár és források — Bontsd meg a vételárat részletekre: összeg, készpénz/átutalás, forrás, határidő és számlaadatok.
3. Vevői jog kikötése — A bank által elfogadott vevői jogot (fenntartáshoz kapcsolódó, jövőbeli épületre vonatkozó vagy társasházi építményi jog) kösd ki a megfelelő időtartamra.
4. Bejegyzési engedély letétbe — Az eladó a szerződéskötéssel egyidejűleg helyezze ügyvédi letétbe a tulajdonjog-bejegyzést engedő nyilatkozatot.
5. Terhek rendezése — Rendezd a haszonélvezetet, az özvegyi jogot és az elővásárlási jogot, és rögzítsd a hozzájárulásokat.
6. Beadás a bankhoz — Az érkeztetett szerződést és a letéti igazolást a kölcsönigényléssel együtt nyújtsd be a banknak.

Az adásvételi szerződést az ügyvéd készíti, a szerződés banki megfelelésén múlik a bírálat sebessége. A vételár-megbontás vagy a vevői jog hiánya hiánypótlást és plusz napokat jelent, ilyenkor gyakran a szerződést is módosítani kell. Az egyes bankok által elvárt időtartamok (vevői jog, bejegyzési engedély benyújtása) bankonként eltérnek, ezért a szerződés megkötése előtt egyeztesd a bankkal.

• Ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (net.jogtar.hu)
• K&H Bank – lakossági hitelek (kh.hu)
• MBH Bank – lakossági hitelek (mbhbank.hu)
• ERSTE Bank – lakossági hitelek (erstebank.hu)
• Raiffeisen Bank – lakossági hitelek (raiffeisen.hu)