A THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató egy százalékos érték, amely megmutatja, hogy éves szinten mekkora összköltséggel jutsz hozzá az adott hitelhez — és nem egyenlő a kamattal. A kamat csak az egyik tétele a THM-nek; ha csak a kamatra nézel, könnyen több százezer forintot fizethetsz feleslegesen, mert a kamaton felüli díjak akár több százalékpontot is hozzátehetnek a valódi költséghez.
Mi a THM jelentése, és miből áll?
A THM az összes hitelköltség egyetlen, összehasonlítható számra hozza. A hitelezőnek kötelező feltüntetni minden ajánlatnál — ez nem a bank jóindulatán múlik, hanem szabályozás alapján kötelező minden magyar hitelezőnél.
A THM-be általában beleszámít:
- a kamat (illetve a kamatperiódustól függő váltókamatok),
- a folyósítási és kezelési költség,
- az értékbecslés díja (jelzáloghiteleknél, építésnél a helyszíni szemle),
- a kötelező számlavezetés költsége,
- a jelzálogjog bejegyzésének földhivatali díja,
- a THM-számításba beépített vagyonbiztosítás díja.
Amit a THM nem tartalmaz: a késedelmi kamatot, a futamidő-módosítás díjait, az előtörlesztési díjat, a közjegyzői költségeket, és — ez a legfontosabb — nem tükrözi a változó kamat kockázatát. Tehát a THM sem minden: egy "ingyen" hitel is lehet drága, ha a kamat felmegy.
THM számítás: hogyan működik a gyakorlatban
A THM-számítás feltételezi, hogy a hitelt a futamidő végéig nem törleszted elő, nem késel, és minden feltétel változatlan marad. Ezt a feltételezett futamidőt és költségeket évesítve fejezi ki százalékban. A rendelet szerint a THM értéke legfeljebb a jegybanki alapkamat + 39 százalékpont lehet — tehát plafonja van, ami félévente az alapkamathoz igazodhat.
Példaszámítás
Tájékoztató jelleggel, egyszerűsítve: felveszel 10 millió forintot 10 évre. Két ajánlat, azonos kamattal:
| A bank (hipotetikus) | B bank (hipotetikus) | |
|---|---|---|
| Hitelkamat | 7% | 7% |
| Folyósítási + kezelési díj | 1,5% | 0,5% |
| Kötelező kiegészítők (becslés, számla stb.) | van | nincs |
| THM | ~9,5% | ~7,8% |
Ugyanaz a hirdetett kamat — más a valós költség. Egy ~9,5% THM egy 10 milliós, 10 éves hitelnél nagyjából 1,5-2 millió forinttal több visszafizetést jelenthet egy 7,8%-os ajánlathoz képest a futamidő alatt. Pontos bankonkénti számot nem mondok — az aktuális THM-eket minden banknak az ajánlatában kell feltüntetnie, és ezek ellenőrizhetők.
THM és kamat közötti különbség: mire figyelj?
Az MNB felmérése szerint a megkérdezettek többsége nem tudta megmondani, hogy egy hitel THM-je vagy kamata a nagyobb. Pedig a kamat és a THM közötti részt pont a kamaton kívüli díjak adják. Két szabály:
- Hitelek összehasonlítására mindig a THM-et használd, a kamatot ne.
- A THM-hez hasonló paraméterekkel nézd az ajánlatokat: azonos összeg, futamidő, kamatperiódus. Különböző kamatperiódusnál (pl. 3 vs. 10 év) a THM-ek összehasonlíthatatlanná válnak.
Mennyi a THM most, és mi a THM plafon?
Referenciaként: korábbi mérés alapján a lakáscélú hitelek átlagos THM-je 6,1% körül, a szabad felhasználású jelzáloghiteleké 10,90% körül, a személyi kölcsönöké 14,66% körül alakult (8 millió Ft, 7 év, nettó 450 ezer Ft jövedelem mellett). Ma mennyi? Nem tudom megmondani bankonként — a plafon félévente az alapkamathoz igazodik, ezért az aktuális értékeket az MNB-nél és a bankok hirdetményeiben kell ellenőrizni.
0%-os THM — ingyen hitel?
A 0%-os THM azt jelenti, hogy a feltételezett futamidő alatt kamat és kamaton felüli költség is 0 forint. Ritka, és csak a THM-be számolt tételekre igaz: ha késel vagy előtörlesztesz, a THM-be nem beleszámított díjak még ott lesznek.
Mikor van szükség döntési segítségre?
Egy egyszerű személyi kölcsönhöz a THM-ek egy online kalkulátorból is kiolvashatók — ehhez partnerként sem kell hozzánk fordulnod. Ahol tényleg értéket tudunk adni: összetett ügyeknél — több bank, Széchenyi vs. piaci hitel, külföldi jövedelem, cégstruktúra, 100-200 milliós finanszírozás. Ott a THM-ök mögötti feltételrendszer (kamatperiódus, kötelező biztosítások, fiók-kvóta miatt rátolt termékek) dönt, nem a szám maga. Arra, hogy egy adott bank ma pontosan milyen THM-mel folyósít, közvetítői oldalról is a friss hirdetmény a mérvadó — ezt nem találom ki, hanem a konkrét ügyben ellenőrzöm.
Gyakori kérdések
Mi a THM egyszerűen?
A hitel éves, százalékosan kifejezett teljes költsége: kamat + a kamaton felüli díjak együtt, összehasonlítható formában.
Lehet a kamat magasabb, mint a THM?
Gyakorlatilag nem: a THM tartalmazza a kamatot, ezért jellemzően magasabb nála. Ha nem így látod egy ajánlatnál, kérdezz rá — hibás vagy atipikus közlés lehet.
Mi nem tartozik a THM-be?
Késedelmi kamat, előtörlesztési díj, futamidő-módosítás díja, közjegyzői költség, és a kamatváltozás kockázata.
Van THM kalkulátor?
Van több ingyenes online kalkulátor, amely THM szerint sorolja az ajánlatokat. Az összetett ügyeknél (külföldi jövedelem, cég) a kalkulátor kevés — ott egyedi számítás kell.
Miért változik a THM?
Változó kamatozású hitelnél a kamatkörnyezet mozgatja; a plafon pedig az alapkamathoz igazodva félévente változhat.
Források
- Bankmonitor: Mit kell tudni a teljes hiteldíj mutatóról, a THM-ről? — https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/mit-kell-tudni-a-teljes-hiteldij-mutatorol-a-thm-rol/
- Bankmonitor: Mit mutat meg a THM (Teljes Hiteldíj Mutató)? — https://bankmonitor.hu/mikor-valtozhat-a-torleszto/mit-mutat-meg-a-thm-teljes-hiteldij-mutato/
- Bankmonitor: Jelentősen emelkedik januártól a THM plafon — https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/jelentosen-emelkedik-januartol-a-thm-plafon-mi-lesz-a-hitelkamatokkal/
- Bankmonitor: Kamat vagy THM? — https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/kamat-vagy-thm-percek-alatt-kiderul-melyik-a-fontosabb/
- Money.hu: THM (Teljes Hiteldíj Mutató) fogalma — https://tudastar.money.hu/fogalom/thm/
- MNB (Magyar Nemzeti Bank) — https://www.mnb.hu/
- 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet — https://njt.hu/
- Hogyan válasszunk hitelt 2026-ban? — https://erkoz.hu/blog/hitelvalasztas-2026/
- 5 gyakori hiba, ami miatt elutasítják a hitelkérelmed — https://erkoz.hu/blog/5-gyakori-hiba-hitelkerelmes-elutasitas/
